从购物中心“落败”看商业地产开发和经营

一家坐拥黄金地段加地铁交通两大优势的大型购物休闲广场(简称n购物广场)，在经营两年之后正面临“落败”的结局：购物广场内部商铺开业率不足40%。客户稀少、收益下降，许多商铺入不敷出。不少人匪夷所思：怎么会呢？同时，另一个现象更令人匪夷所思：就在紧靠n购物中心旁边一家购物广场却是门庭若市、业绩红火。其实，上述现象并非个别，其中定有深层次原因。

观念错位

由于住宅地产市场不景气，不少开发商逐步向商业地产领域转移。在他们眼里，两者都属于房地产范畴，最多“半斤对八两”，差不了多少。如果抱着这样的观念去搞商业地产开发，那就要跌入误区了。

一位香港资深专业人士说，商业地产存在两面属性，既有商业属性，又有地产属性，但本质上还是属于商业范畴。广义的商业地产包括办公楼、酒店、商店等物业；狭义的商业地产主要指零售商铺物业。住宅地产和商业地产的根本区别在于，前者销售对象是广大普通消费者，而后者则是零售商和投资客；前者在投资方面短时期内就知道输赢，而后者则要经过相当长时间的市场培育和经营才能见分晓。不同的投资对象和方式，决定了两者不同的运作观念，最终也决定了两者不同的结果。

该专业人士强调，有一个问题值得探讨：究竟怎样看商业面积总量同单位商业面积价值之间的关系？这是一个涉及到如何准确认识商业地产的关键问题。大多数人肯样认为，两者成正比关系。于是，不少开发商只重视商业地产面积总量的开发，却忽视单位商业面积的质量问题。抱着这种观念的话，结果往往导致失败。该人士认为，上述两者是反比例关系，而n购物广场开发和经营的事实是最好的例证。